Thời luận 05:28, 02/07/2024 GMT+7

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã đưa ra điều kiện bắt buộc chủ đầu tư bất động sản phải giải chấp trước khi bán, hoặc cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định trước đây, việc giải chấp còn có ngoại lệ là nếu có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và khách hàng thì chủ đầu tư không phải thực hiện giải chấp trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên mua, hoặc thuê mua nhưng với luật mới, việc giải chấp là phương án duy nhất mà chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ. Quy định mới này hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc của giao dịch thương mại. Đó là phải chấm dứt biện pháp bảo đảm đối với tài sản thì mới có thể đưa tài sản đó vào đối tượng giao dịch tiếp theo.

Và chính điều này sẽ tránh được những bế tắc khi có xung đột về lợi ích giữa bên nhận thế chấp và khách hàng. Vì thực tế thời gian qua cho thấy, khi bán nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án đã thế chấp trước đó mà chủ đầu tư không giải chấp và khách hàng cũng như bên nhận thế chấp không biết. Từ đó dẫn đến khó khăn cho bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp. Vì vậy, quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nghĩa vụ bắt buộc giải chấp của chủ đầu tư trước khi bán nhà ở sẽ chấm dứt được những vấn đề này. Hơn nữa, với chế tài này, quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, thuê mua bất động sản trong dự án sẽ được bảo vệ chặt chẽ hơn.

Cũng với hướng bảo vệ quyền lợi của người mua hoặc thuê bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung quy định thêm điều kiện chủ đầu tư dự án bất động sản phải có bảo lãnh của ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, đối với nhà ở, tại khoản 2 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê nhà ở hình thành trong tương lai.  

Tiếp đó, tại điểm d khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cụ thể rằng, hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây: …Bảo lãnh của ngân hàng là nội dung chính buộc phải có trong hợp đồng kinh doanh bất động sản. Như vậy, với mọi dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư đều phải có bảo lãnh ngân hàng để bảo đảm nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Và ngay sau khi ký kết hợp đồng mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng phải phát hành thư bảo lãnh cho khách hàng dựa trên hợp đồng mua, thuê mua đã ký kết giữa khách hàng và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Với quy định này thì chỉ khi nào nhận được chứng thư bảo lãnh của ngân hàng thì khách hàng mua nhà mới phải đóng tiền đợt đầu. Chỉ có như vậy thì mới bảo đảm được quyền lợi của bên mua, bên thuê nhà. Đồng thời ngăn chặn được tình trạng chủ đầu tư “tay không bắt giặc", hoặc “mỏng vốn” nhưng lại sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào nhiều mục đích khác nhau hoặc lừa đảo…